Un condominio si forma quando un edificio o un complesso di edifici comprende almeno due unità immobiliari di proprietà esclusiva, come appartamenti, uffici o negozi, insieme a parti comuni indivisibili, come scale, tetto, cortili e giardini.
La sua costituzione avviene automaticamente con la prima vendita di una porzione da parte dell’unico proprietario, senza bisogno di un atto formale.
La nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria quando i proprietari superano le otto unità. Nei condomini più piccoli non è un obbligo di legge, ma è comunque possibile affidare la gestione delle parti comuni a un professionista.
In ogni caso, gli obblighi condominiali rimangono invariati, indipendentemente dal numero di condomini.
Tuttavia, scegliere un amministratore competente può fare una notevole differenza nella gestione quotidiana e nella risoluzione di eventuali problematiche.
Un buon amministratore deve essere una figura imparziale, capace di mediare tra i vari proprietari e gestire in modo efficiente le spese comuni e i lavori di manutenzione.
È essenziale che possieda una buona conoscenza delle normative vigenti e delle pratiche amministrative, oltre a doti organizzative e comunicative.
Quando si seleziona un amministratore, è consigliabile considerare:
- la sua esperienza
- la trasparenza nella gestione finanziaria
- la disponibilità verso i condomini
In aggiunta, può essere utile richiedere referenze o feedback da altri condomini che hanno già collaborato con lui.
Infine, è importante stipulare un contratto chiaro che definisca i compiti e le responsabilità dell’amministratore, per evitare malintesi e garantire una gestione efficiente e armoniosa del condominio.
Chi può svolgere l’incarico di amministratore di condominio
Secondo l’art. 71 bis disp. att. c.c., per diventare amministratore è necessario:
- avere almeno 18 anni e godere dei diritti civili
- possedere un diploma di scuola secondaria superiore
- aver completato corsi di formazione iniziale (almeno 72 ore) e aggiornamento annuale (15 ore)
Questi requisiti non si applicano se l’amministratore è scelto tra i condomini dall’assemblea.
Se l’incarico è affidato a una società (di persone o capitali), i requisiti devono essere rispettati dagli amministratori, dai soci illimitatamente responsabili o dai dipendenti incaricati.
La durata del mandato è annuale, fatta eccezione per la prima nomina, che ha una validità di due anni.
È possibile rinnovare l’incarico alla scadenza, previa approvazione dell’assemblea condominiale. Durante l’assemblea, i condomini valutano l’operato dell’amministratore uscente e decidono se confermarlo o scegliere un nuovo professionista.
È fondamentale che la decisione venga presa in modo trasparente e democratico, per garantire che la gestione del condominio continui a essere efficace e rispettosa delle esigenze di tutti i suoi abitanti.
In caso di gravi inadempienze o comportamenti scorretti da parte dell’amministratore, i condomini hanno il diritto di revocare il mandato in qualsiasi momento, seguendo la procedura prevista dal regolamento condominiale.
La revoca deve essere motivata e approvata dall’assemblea, che può poi procedere alla nomina di un nuovo amministratore che soddisfi i requisiti legali e le aspettative dei condomini.
Come scegliere l’amministratore di condominio
La legge non prevede un albo ufficiale per gli amministratori di condominio: questo rende fondamentale valutare attentamente competenze, certificazioni e modalità operative del candidato.
Certificazioni e professionalità
Un primo criterio di selezione è la presenza di certificazioni:
- UNI 10801: attesta requisiti professionali e deontologici per amministratori persone fisiche
- UNI EN ISO 9001:2015: garantisce la qualità dei processi di una società di amministrazione
- UNI ISO 45001: certifica i sistemi di gestione della salute e sicurezza sul lavoro
- UNI EN ISO 14001: standard internazionale per la gestione ambientale e la sostenibilità
In Italia operano circa 375.000 amministratori di condominio, ma solo 60.000 si definiscono professionisti.
Di questi, meno di 1.700 hanno certificazione UNI 10801 e meno di 50 società risultano certificate ISO 9001. Questo dato conferma quanto sia raro trovare amministratori realmente qualificati.
Altri aspetti da considerare
- Compenso e trasparenza dei costi: è importante chiarire quali spese sono incluse e quali escluse per evitare sorprese
- Organizzazione e metodo di lavoro: incontri programmati con i consiglieri, sopralluoghi periodici e capacità di valutare gli interventi necessari
- Digitalizzazione: software gestionali moderni e modalità di pagamento online semplificano la vita ai condomini
- Rapporto umano ed empatia: l’amministratore gestisce beni e denaro dei condomini. Un buon rapporto fiduciario, basato su ascolto e sintonia, garantisce maggiore efficienza e risoluzione rapida dei problemi
È sempre consigliabile incontrare più candidati per trovare quello con cui si instaura la migliore intesa.
Il “miglior amministratore di condominio” non è solo colui che soddisfa i requisiti minimi di legge, ma anche chi riunisce competenze, trasparenza, certificazioni e capacità relazionali.
Verificare i titoli, richiedere le certificazioni, valutare la chiarezza del compenso e l’approccio gestionale sono passi fondamentali.
La sintonia personale con i condomini è spesso il fattore decisivo per garantire una gestione efficiente e serena del condominio.
A cura di Luigi Rinzivillo – Amministratore di Condominio e Property Manager
CEO di Amministrazione Rinzivillo azienda familiare di amministrazione condominiale attiva dal 1924.
Ha studiato filosofia e possiede un Master in Amministrazione e Gestione dei Complessi Immobiliari, oltre a un Executive MBA di SDA Bocconi.
La sua formazione continua riflette il suo impegno per l’innovazione e la crescita professionale.
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